Guía sobre la licencia turística en Barcelona

Comprendiendo el marco legal

Las autoridades fiscales de España clasifican los alquileres para uso no residencial como aquellos en los que la propiedad se destina a fines distintos de cubrir las necesidades permanentes de vivienda del inquilino, como ocurre con los apartamentos turísticos.

Al alquilar un apartamento turístico en Barcelona, puedes ofrecer ciertos servicios adicionales. Si estos servicios se asemejan a los de la industria hotelera, los ingresos generados se consideran actividades económicas. Sin embargo, los siguientes servicios califican como básicos y no se consideran servicios tipo hotel:

Limpieza del apartamento al inicio y final del periodo de alquiler

Cambio de ropa de cama al principio y final de cada estancia

Mantenimiento y reparaciones técnicas, como problemas de fontanería, electricidad o electrodomésticos

En general, los ingresos derivados de alquileres turísticos se tratan como rendimientos de capital inmobiliario, a menos que emplees personal o ofrezcas servicios tipo hotel, en cuyo caso se consideran ingresos de actividades económicas.

Obligaciones fiscales para alquileres turísticos en Barcelona

Si alquilas una propiedad con fines turísticos en Barcelona, debes cumplir con las siguientes obligaciones fiscales:

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Si no ofreces servicios tipo hotel, los ingresos se clasifican como rendimientos de capital inmobiliario. Puedes deducir gastos como intereses de préstamos, impuestos locales y mantenimiento de la propiedad.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA):

Exento de IVA: Los alquileres sin servicios tipo hotel están exentos de IVA.
Sujeto a IVA: Los alquileres con servicios tipo hotel, como limpieza y recepción, están sujetos a una tarifa reducida del 10%.

Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE): Los propietarios con una facturación neta inferior a 1.000.000 € están exentos de IAE, pero deben cumplir con las obligaciones censales (formularios 036 o 037).

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): En Cataluña, este impuesto se aplica a los alquileres residenciales, incluidos los turísticos, siempre que el IVA no sea aplicable.

¿Quién necesita una licencia turística?

Para aquellos que alquilan su propiedad por más de 31 días, no se requiere una licencia. Sin embargo, si alquila por 31 días o menos, debe registrar la propiedad en el ayuntamiento local como alojamiento de uso turístico. No obtener una licencia turística puede resultar en fuertes multas y complicaciones legales. Es esencial completar el proceso de registro antes de publicitar o alquilar la propiedad para evitar posibles interrupciones en su negocio de alquiler. Asegurarse de cumplir con los requisitos también ayuda a proteger su inversión a largo plazo.

Restricciones de zonificación y el PEUAT

Bajo el Plan Urbano Especial para Alojamiento Turístico (PEUAT) de Barcelona, las nuevas licencias turísticas están restringidas en ciertas áreas, especialmente en los barrios ya afectados por el turismo. Estas regulaciones de zonificación tienen como objetivo proteger las áreas residenciales y equilibrar los alquileres turísticos en toda la ciudad. Algunos distritos pueden tener una prohibición total de nuevas licencias, mientras que otros pueden permitir una disponibilidad limitada. Es esencial comprobar si su propiedad se encuentra en una zona que permita nuevas licencias antes de iniciar el proceso de alquiler, ya que operar sin la licencia adecuada puede conllevar multas significativas. Se recomienda consultar con las autoridades locales o un experto legal para garantizar el cumplimiento.

Cómo registrar una licencia turística en Barcelona

Para obtener una licencia turística en Barcelona, sigue estos pasos:

Verifica la viabilidad de la zonificación: Asegúrate de que tu propiedad está ubicada en una zona apta según el PEUAT.
Cumple con los estándares técnicos y de calidad:
- Certificado de habitabilidad válido.
- Amueblamiento completo y listo para su uso inmediato.
- Buen mantenimiento e higiene.
Registra el alquiler como actividad económica: Inscribe tu alquiler turístico en Hacienda para activar tus obligaciones fiscales.
Presenta la solicitud de licencia: Realiza la solicitud en la Oficina de Atención Ciudadana correspondiente. Esto puede implicar obtener un informe del Ayuntamiento que confirme que su propiedad cumple con las normas de zonificación y los estándares técnicos. Normalmente se requiere una tarifa de tramitación.
Paga las tasas aplicables: Estas varían según la ubicación y características de la propiedad.

Requisitos Adicionales

Muestra el número de licencia en toda la publicidad
Proporciona contactos de emergencia en la propiedad
Equipa el alojamiento con un botiquín de primeros auxilios y extintor
Cumple con los estándares de accesibilidad, si aplica

Después de obtener la licencia turística de Barcelona, los propietarios deben registrar los detalles de los huéspedes, incluidos los números de pasaporte, a través de una plataforma en línea que comparte automáticamente la información con las autoridades locales. Además, se debe recaudar un impuesto turístico, que puede incluirse en el precio del alquiler.

Futuro de las licencias turísticas

En junio de 2024, Barcelona anunció planes para revocar todas las licencias turísticas antes de noviembre de 2028, como parte de sus esfuerzos para combatir la escasez de vivienda y reducir el impacto del turismo en las comunidades locales.

Mantente informado sobre los cambios regulatorios para evitar interrupciones en tus operaciones de alquiler.